NIENTE SFRATTO PER LE MOROSITA’ DOVUTE AL PERIODO DEL LOCKDOWN

Non è convalidabile lo sfratto intrapreso ai danni di un bar che non ha potuto esercitare nei locali oggetto di contratto di locazione la propria attività commerciale a causa delle restrizioni dovute al COVID-19 ed, anzi, sarà necessario ridurre il canone di locazione almeno con riferimento ai mesi del lockdown. Così ha deciso il Tribunale di Venezia  con il decreto n. 5480/20, depositato il 28.07.20. La pronuncia è di estrema attualità e si pone nel solco di altri precedenti che hanno statuito in senso conforme.

Tribunale di Venezia, sez. I Civile, decreto 23 – 28 luglio 2020, n. 5480Giudice Doro

Fatto

premesso che (…) ha intimato al BAR (…) S.N.C. intimazione di sfratto per morosità con riferimento al contratto di locazione avente adoggetto un immobile ad uso commerciale situato in (omissis), lamentando il mancato versamento di canoni di locazione per un ammontarecomplessivo di Euro 6.800,00;considerato che parte intimata è comparsa e si è opposta allo sfratto, eccependo che la morosità sarebbe dipesa dall’impossibilità di utilizzarel’immobile a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID-19;

Osservato che:

– è pacifico e non contestato che l’intimata, sino a febbraio 2020 compresa, è stata puntuale nei pagamenti;- la morosità si riferisce a mensilità nelle quali la società conduttrice non ha potuto esercitare nei locali l’attività commerciale a causa dellerestrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID-19 o l’ha potuta esercitare in maniera ridotta;- per il periodo da marzo 2020 a maggio 2020, nella quale l’attività commerciale è stata chiusa (c.d. lockdown), non si può parlare diun’impossibilità assoluta di godimento dell’immobile, ma di una mera – per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momentoche l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricoverodelle attrezzature e delle materie prime relative all’attività di ristorazione;- appare, dunque, pertinente non tanto il richiamo all’art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell’impossibilità parziale temporanea, chegiustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt. 1256,1258 e 1464 c.c.);- nel giudizio di merito, almeno con riferimento al periodo da marzo a maggio, sarà necessario determinare l’an e il quantum della riduzionedel canone di locazione (non appare in discussione la volontà di parte intimata di proseguire il rapporto);ritenuto che la sussistenza della morosità, più che ad una reale volontà di non adempiere, sia dovuta all’effettiva contingenza derivantedall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva; richiamato quanto previsto dall’art. 91 del D.L. n. 18/2020;osservato che, alla luce di quanto si è sopra rilevato in merito alla regolarità dei pagamenti effettuati dall’intimata, alla reale origine dellamorosità nonchè alla necessità di determinare nel pieno contraddittorio delle parti l’eventuale percentuale di riduzione del canone, sussistonogravi motivi ostativi all’emissione dell’ordinanza di rilascio, anche in ragione della necessità di preservare la continuità dell’attività aziendale,che sino all’inizio dell’emergenza sanitaria era ben avviata, e i posti di lavoro;

P.Q.M.

rigetta l’istanza di rilascio;visti gli artt. 665, 667, 447-bis, 426 e 420 c.p.c., visto l’art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010dispone la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale locatizio- assegna alle parti termine di quindici giorni dalla comunicazione della presente ordinanza per introdurre il procedimento di mediazioneobbligatoria- successivamente, per il caso di fallimento della stessa nei tre mesi di legge, fissa udienza ex art. 420 c.p.c. al 4.2.2021 ad ore 10,30;- per tale caso, concede alle parti termine, onde provvedere all’eventuale integrazione degli atti introduttivi, a parte intimante fino al4.1.2021 per il deposito di memoria ai sensi dell’art. 414 c.p.c. (relativamente alla proposizione di domande e di istanze istruttorie) e a parteintimata fino al 22.1.2021 per il deposito di memoria ai sensi degli artt. 416 e 418 c.p.c. (relativamente alla proposizione di eccezioni,domande riconvenzionali e istanze istruttorie).